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“'LTV 80% 특례' 절판마케팅에 과열된 시장···수요 잠근 6·27 대책은 적절”

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작성자 이길중
댓글 0건 조회 0회 작성일 25-06-29 17:53

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[주간경향] 서울 집값이 역대 최고치를 경신하며 위험 수위까지 치솟자 정부가 강력한 규제책을 꺼내 들었다. 6월 26일 한국부동산원이 발표한 ‘6월 넷째 주(지난 23일 기준) 아파트 가격 동향’에 따르면 서울 아파트 매매가격은 전주보다 0.43% 올랐다. 6년 9개월 만에 최대 상승폭이다. ‘한강벨트’로 불리는 성동구(0.99), 마포구(0.98) 등 일부 자치구에서는 0.9%를 넘어섰다. 이런 상승률은 2013년 1월 한국부동산원이 주간 아파트 가격 통계 공표를 시작한 이후 처음이다. 시장 과열이 비정상적인 수준에 이르자, 정부는 긴급히 강도 높은 수요 억제 대책을 발표했다.
6월 27일 금융위원회는 기획재정부, 국토교통부, 한국은행, 금융감독원 등 관계기관과 은행연합회, 제2금융권협회 등이 참석한 관계기관 합동 ‘긴급 가계부채 점검 회의’를 열었다. 정부는 하반기부터 가계대출 총량 관리 목표를 기존의 절반 수준으로 대폭 축소하기로 했다. 주택담보대출(주담대) 한도를 6억 원으로 낮추고, 다주택자의 추가 주택 구입 목적 대출을 금지하고 생활안정자금 명목의 주담대도 제한한다. 생애최초 특례대출의 주택담보인정비율(LTV) 역시 강화하는 방안이 포함됐다.
주간경향은 정부 대책 발표 전인 6월 25일 과열되는 부동산 시장의 대응을 묻기 위해 부동산 애널리스트인 채상욱 커넥티드그라운드 대표를 서울 중구의 한 스튜디오에서 만났다. 채 대표는 당시 최근의 부동산 상승세가 구조적 변화에서 비롯된 것이 아닌, 높은 레버리지(차입)를 통해 만들어진 ‘기계적 상승’이라고 분석했다. 그러면서 주택담보인정비율(LTV·주택가격 대비 대출받을 수 있는 금액의 비율) 80%를 적용하는 ‘생애최초 특례대출’이 부동산 과열의 핵심 원인이라 진단했다. 생애최초 특례대출은 무주택자의 주택 구입 자금을 저리로 빌려주는 정책대출 상품이다. 채 대표는 당시 “수요를 신속히 관리해야 ‘기계적 상승’을 멈출 수 있다”라며 “대응이 늦어지면 과열이 서울 전역을 넘어 수도권 전체로 확산할 수 있다”라고 경고했다.
6월 27일 정부 대책이 예상보다 조기에 발표되자 채 대표와 추가로 전화 인터뷰를 진행했다. 그는 정부의 대응에 대해 “유동성을 완전히 잠그는 수준의 대책”이라며 “서울 고가주택군에 대한 실질적 매수금지 정책이 시행된 상태여서 한 달 정도 시차를 두고 주간 상승률이 소수점 둘째 자리 수준으로 안정화될 것으로 보인다”라고 전망했다. 아래 일문일답은 정부 대책 발표 전인 25일 인터뷰 내용과 대책 발표 직후인 27일 추가 인터뷰 내용을 순서대로 포함하고 있다
-서울 지역의 부동산 상승세가 심상치 않다. 원인은 무엇인가.
“수요와 공급이 주택가격을 움직인다. 공급은 장기간에 걸쳐 영향을 주지만 수요는 단기적인 변동성을 만들어낸다. 지금은 초과 수요가 발생한 상황이다. 7월 시행 예정인 3단계 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR), 새 정부가 본격적인 정책을 내기 전에 사야 한다는 심리, 서울시가 토지거래허가제 등 규제 지역을 추가로 지정할 수 있다는 가능성 등이 맞물리며 ‘지금 사지 않으면 기회를 놓친다’는 조급함이 커지고 있다. 일종의 ‘절판마케팅’ 효과로 초과 수요가 형성되고 강세장이 만들어졌다.”
-3단계 스트레스 DSR이 시행되기 전에 집을 사야 한다는 심리가 주요 원인으로 지목되곤 한다. 실제 3단계가 시행되는 7월 이후에는 매수세가 완화될 수 있지 않나.
“3단계 스트레스 DSR의 실질적인 영향은 제한적이다. 시행 전에는 대출이 막힐 것처럼 과장되게 얘기되지만, 실제로는 큰 차이를 만들지 않는다. 3단계 스트레스 DSR이 시행되면 가산금리가 종전 0.7%에서 1.5%로 올라간다. 그렇지만 스트레스 금리는 100% 반영하는 게 아니라 적용률만큼 반영된다. 예를 들어 2단계 스트레스 DSR에서는 대출이 ‘혼합형’(고정금리와 변동금리를 혼합한 상품)이냐 ‘주기형’(고정금리지만 일정 주기마다 금리가 조정되는 상품)이냐에 따라 적용률이 다르다. 적용된다고 해도 일반적으로 10~30% 또는 20~40% 수준으로 적용돼왔다. 3단계를 시행해도 40~60% 수준의 스트레스 금리가 적용될 것으로 보인다. 1.5%의 가산금리에 40~60% 반영비율을 곱하면 약 0.6~0.9%가 적용되는 구조다. 예컨대 연봉 6000만원인 경우 2단계에서는 3억6000만원까지 대출이 가능했다면 3단계 적용 시 3억5000만원으로 줄어드는 정도로 실질적인 영향은 크지 않다.”
-그렇다면 핵심 원인은 무엇인가.
“지금의 절판마케팅 심리는 생애최초 특례대출에 적용되는 LTV 80%에서 비롯된다. 이 제도가 고가 주택 강세장의 유동성을 만들어낸 핵심이다. 생애최초 특례대출을 제외하면 현재 LTV가 70%로 묶여 있다. 예컨대 자기자본이 3억원이 있는 경우 LTV 70%일 때 최대 구입가능한 주택은 10억원짜리지만 80%로 올라가면 최대 구입가능한 주택이 15억원으로 높아진다. 지금 시장은 이재명 정부의 인선 기간을 정책 공백기로 간주하고 있다. 인선이 마무리되면 생애최초 특례가 종료될 수 있다는 관측 속에 ‘절판마케팅’ 심리가 작동하면서 높은 레버리지를 동원한 고가 주택 매수 움직임이 뚜렷한 상황이다. 현재 생애최초 특례대출의 부작용은 상상을 초월한다. 생애최초 특례대출은 주택가격에 제한이 없고 반드시 실거주 목적일 필요도 없다. 전세를 끼고 기존 대출 위에 생애최초 특례대출을 후순위로 얹어 갭투자에 나설 수 있으며, 해당 주택을 상생임대인으로 등록하면 양도세 비과세 혜택까지 받을 수 있다. 생애최초 특례대출은 시장 수요가 극도로 위축됐던 2022년에 한시적으로 도입된 수요 촉진 정책이다. 당시에는 수요가 완전히 녹아버렸기 때문에 필요했을 수도 있지만, 지금은 강세장이 이어지고 있고 기준금리가 하향세를 보이는 등 거시 여건이 우호적인 상황이다. 이처럼 예외적인 프로그램을 계속 운영할 필요가 없는데도 이를 놔두면서 과열의 원인으로 작동하고 있다.”
-이번 상승은 과거와 다른가.
“현재의 상승은 과거처럼 미시(수요·공급)나 거시(금리·성장률)적 요인이 받쳐주는 구조적 강세장이 아니라 특정 정책이 만들어낸 기계적 상승이자 ‘포모’(FOMO·Fear Of Missing Out 상승장에서 소외될까 불안해 따라 매수하는 심리) 장세에 가깝다. 구조적인 상승은 보통 낮은 가격에서 출발한다. 수요 측면에서는 대출 규제가 완화되고 유동성이 공급되며, 거시적으로는 성장률이 유지되는 가운데 금리가 하향 안정세를 보인다. 공급 측면에서는 신규 공급이 수요를 따라가지 못할 만큼 타이트해지는 현상이 나타난다. 이처럼 미시와 거시 여건이 동시에 맞물릴 때 장기간에 걸친 구조적인 강세장이 형성된다. 지금은 구조적 강세장이라기보다는 2022년 하반기부터 이어진 중간 수준의 약세장 국면 속에서 높은 레버리지를 활용한 상승 사이클에 가깝다고 본다.”
-대응책은 무엇인가.
“수요 관리 정책이 나와야 한다. 2024년 6~8월 서울 기준으로 0.2%대 상승을 했는데, 강남과 송파 특히 서초는 0.67%까지 올랐다. 바로 강력한 수요 억제 정책이 나왔다. 당시 금융당국이 은행의 가계대출 총량을 강도 높게 관리하게 시작했고, 생애최초 특례대출도 그 영향으로 사실상 어려워졌다. 또 전세가가 올라가면서 매매가도 오르니 비아파트 주택 무제한 매입, 재건축 초과이익 환수제 폐지 등 공급 확대 방안도 제시했다. 그 결과 한 달 안에 시장이 안정화됐다. 지금은 5~6월 상승장이 이어지는 국면이다. 만약 7월 초에 수요 억제책이 나오지 않는다면 대응이 한 달가량 늦어지는 셈이다. 지금과 같은 강세장에서는 한 달 사이에 몇 년치 상승분이 빠르게 반영될 수 있다. 늦어질수록 더 넓게 전파가 될 것이라는 우려가 있다. 지금 서울 상위 가격대 지역인 소위 5분위·4분위를 지나 이미 3분위 지역까지 강세가 뚜렷하다. 경기도도 5분위에서 4분위로 전이가 이뤄지는 흐름이다. 경기도 4분위와 3분위 지역까지 강세가 이어지면 수도권 전체로 확산하는 셈이다. 대책이 늦어지면 서울 상위 지역과 지방 광역시와의 격차가 역대 최대로 벌어진 상태로 끝날 수 있다.”
아래 내용은 6월 27일 정부 대책 발표 직후 추가로 진행된 전화 인터뷰에서 나온 일문일답이다.
-6월 27일 정부가 강력한 수요억제 정책을 내놓았다. 어떻게 평가하는가.
“유동성을 완전히 잠그는 수준의 대책이다. 첫째는 가계대출 즉 주담대를 6억 이상을 받지 못하게 했다. 이 대책으로 서울의 3-4-5분위 고가주택군에 대한 실질적 구입이 제약된다. 3-4-5분위 고가주택의 가격은 상승세가 꺾이며 조정 국면에 접어들 가능성이 크다. 둘째는 생애최초 후순위 대출을 드디어 정상화했다. 오르막일 때는 액셀을 밟아야 하지만, 내리막에서는 브레이크를 밟아야 한다. 그러나 지난 1년간은 내리막에서도 계속 액셀을 밟아왔다. 이를 정상화한 셈이다. 그 밖에도 정책대출을 축소하고 주담대 대출만기를 30년 이내로 제한해 DSR 규제 우회를 방지하는 등 적절한 대책들을 내놨다. 다만 비은행권이나 사업자 대출에서 발생할 수 있는 풍선효과에 대해서도 향후 철저한 관리·감독이 필요하다. 2021년 문재인 정부 당시에도 은행권 가계대출 규제가 강화되자 비은행권과 사업자 대출이 우회로로 활용되는 사례가 나타났다. 이번에도 이러한 풍선효과를 면밀히 모니터링하고 보완책을 함께 추진하는 것이 중요하다.”
-시장은 안정될까.
“과거에도 은행 대출 규제가 시행된 이후 시장은 안정세를 되찾았다. 지난해 9월에도 같은 양상이었고, 이번에도 비슷한 흐름이 예상된다. 자금줄이 차단되면 수요가 약화되며 즉각적인 영향을 미치기 때문이다. 2024년에도 6~8월 수요 강세 이후 가계대출 대책, 즉 은행 대출 규제가 시행되면서 시장이 안정됐다. 이번에는 그때보다 더 강력한 수준으로, 서울 고가주택군에 대한 실질적 매수금지 정책이 시행된 상태여서 한 달 정도 시차를 두고 주간 상승률이 소수점 둘째 자리 수준으로 안정화될 것으로 보인다.”
도널드 트럼프 미국 행정부가 통보한 상호관세 유예 기간 만료가 열흘 앞으로 다가왔다. 미국이 오는 7월8일까지인 유예 기간을 다시 연장할 가능성을 시사하고 있지만 국내 정치적 상황 탓에 다른 나라보다 협상 진도가 느린 한국이 유예 대상에 포함될 수 있을지는 장담할 수 없는 상황이다.
정부 고위 관계자는 지난 27일(현지시간) 주미 한국대사관에서 특파원들과 만나 미국의 상호관세 유예 가능성에 대해 “워낙 불확실성이 많아 어떤 확신을 가지고 말하기 어렵다”면서 “일부 국가와는 관세를 유예한 후 협상을 계속하고 일부는 유예 없이 높은 관세를 부과하는 형태가 될 수 있다”고 말했다. 이어 “최종 결정은 트럼프 대통령이 임박해서 내릴 것으로 알고 있다”고 밝혔다.
미국은 지난 4월2일 발표한 국가별 상호관세를 7월8일까지 유예하기로 하고 현재 한국을 포함한 여러 국가와 협상을 하고 있다. 한국이 유예 대상에 포함되지 않을 경우 이미 적용되고 있는 기본관세 10%에 더해 7월9일부터는 15%의 관세가 더 추가된다.
최근 트럼프 대통령과 행정부 관계자 발언을 종합해 보면 최소한 일부 국가에 대해서는 유예를 연장해 줄 것으로 보인다. 트럼프 대통령은 이날 “모든 국가와 협상할 수는 없다”면서 일부 국가에 대해서는 “열흘 내에 혹은 아마도 그 전에 서한을 보내 그들이 지불해야 할 것을 밝힐 것”이라고 말했다. 트럼프 대통령은 보름 전에도 “최대 2주 후”에 서한을 보내겠다고 예고한 바 있지만 아직 실행에 옮기진 않았다. 스콧 베선트 재무장관 역시 주요 교역국과의 관세 협상을 미국 노동절인 9월1일까지 완료하길 희망한다고 밝혔다.
다만 트럼프 행정부가 순조롭게 진행되는 듯 보였던 캐나다와의 무역 협상을 이날 디지털세를 문제 삼아 일방적으로 중단한 후 앞으로 7일 이내에 관세를 통보하겠다고 선언한 데서 알 수 있듯이 여전히 불확실성과 급변 가능성이 상존한 상황이다.
정부 고위 관계자도 한국이 유예 대상에 포함될 수 있을지에 대해 “안심하고 있을 상황은 아니다”라고 말했다. 그는 “우리가 정치적인 환경 때문에 다른 나라에 비해 사실 진도가 많이 나가지 못한 측면이 있다”면서 “엄중한 상황임을 인식하고 긴박감을 가지고 최선을 다해야 한다”고 말했다.
한국은 여한구 통상교섭본부장이 22~27일 미국을 방문해 하워드 러트닉 상무부장관과 제이미슨 그리어 미국무역대표부(USTR) 대표를 만나 이재명 정부 들어 첫 고위급 관세협상을 진행했다. 미국은 30개월 이상 소고기 수입제한부터 구글 정밀 지도 반출 제한 등 비관세 장벽 해소와 미국 상품 수입 확대, 알래스카 액화천연가스 프로젝트 참여 등 구체적인 요구를 해온 것으로 알려졌다.
고위 관계자는 이번 협상에서 미국의 이 같은 요구에 맞서 한국의 입장과 미국이 오해하는 부분 등을 최대한 설명하려고 노력했다고 밝혔다. 그는 미국이 자동차와 철강 등 ‘무역확장법 232조’에 근거한 품목별 관세를 완화할 가능성에 대해서는 “굉장히 어려운 이슈”라면서 “우리가 많은 투자를 통해 미국 경제에 실질적으로 기여했다는 점을 강조하면서 마지막 순간까지 (우리 입장을) 최대한 반영하도록 노력하겠다”고 말했다.
그는 캐나다 디지털세에 대한 미국의 민감한 반응이 한국의 플랫폼법과 연계될 가능성에 대해서도 우려를 나타냈다. 이 관계자는 “트럼프 행정부는 미국의 기술 기업에 불리하게 작용하는 다른 나라의 디지털세나 규제에 대해 관세를 사용해서 강하게 대응하는 경향이 있다”고 진단했다.
그는 미국 측이 그간 공개적으로 한국의 플랫폼법 등 디지털 규제에 공개적으로 문제를 제기해온 사실을 거론하면서 “이런 부분이 통상 마찰로 불거져서 더 우리 경제에 커다란 부정적인 영향을 미치지 않도록 우리가 관리를 잘해야겠다”고 강조했다.
윤석열 전 대통령이 28일 조사자 교체를 요구하며 조사를 거부해 중단됐던 내란 특별검사팀 조사가 5시간30분 만에 재개됐다. 특검팀이 특검파견 경찰 총경이 진행한 1차 체포영장 집행 저지 지시 혐의에 대한 조사를 중단하고, 특검파견 부장검사를 투입해 외환 등 혐의부터 조사하기로 하면서다. 특검팀은 조만간 윤 전 대통령을 다시 불러 체포영장 집행 저지 지시 혐의에 대한 조사를 할 때 다시 경찰을 조사자로 투입할 방침이라 윤 전 대통령이 또 반발할 가능성이 남아있다.
박지영 내란 특검보는 이날 오후 7시 특검 사무실이 차려진 서울고검 기자실에서 기자들과 만나 “체포 방해 관련 부분에 대한 조사는 윤 전 대통령이 조사를 거부해 결국 재개하지 못했다”며 “현재 조사량이 많은 점, 수사의 효율성 등을 고려해 김정국·조재철 부장검사가 국무회의 의결과 외환 관련 조사 등을 진행 중”이라고 밝혔다.
윤 전 대통령은 이날 오전 10시15분부터 1시간가량 특검에 파견된 박창환 경찰청 중대범죄수사과장(총경) 등으로부터 지난 1월 고위공직자범죄수사처의 1차 체포영장 집행 시도 때 자신에 대한 체포 저지를 대통령경호처에 지시한 혐의를 조사받았다. 특검팀은 윤 전 대통령이 휴식과 점심식사를 마친 뒤 오후 1시30분부터 박 총경에게 해당 혐의와 곽종근·여인형·이진우 전 사령관 비화폰 정보 삭제 지시 혐의에 대한 조사를 이어갈 예정이었다. 특검팀은 박 총경이 경찰에서 관련 수사를 해 사건 내용을 가장 잘 알고 있어 윤 전 대통령 조사자로 투입했다고 밝혔다.
오전 조사에서 진술거부권을 행사하지 않았던 윤 전 대통령은 오후 조사에 들어가기 전 돌연 “가해자가 피해자를 조사하고 있다”며 조사실 입실을 거부했다. 앞서 윤 전 대통령 체포 시도와 관련해 고발한 경찰 관련자 중에 박 총경도 있다는 것이다. 특검 측은 “박 총경이 윤 전 대통령을 상대로 조사하는 것은 1차 체포영장 집행 저지와 관련한 내용이고, 윤 전 대통령 측에서 고발한 건 김성훈 전 경호처 차장 등 체포 시도 관련 부분이라 완전히 다른 내용”이라며 “(심지어) 직접 수사하는 사안에 대해 (조사자를) 고소·고발했더라도 수사 지연·방해 목적이 명백하면 (예정대로) 수사할 수 있다”고 반박했다.
특검 측은 윤 전 대통령 변호인들이 허위사실을 유포해 수사를 방해하고 있다면서 내란 특검법에 따라 단호하게 대처하겠다고 밝혔다. 특검법에 따르면 수사를 방해하거나 지연시킨 경우 수사대상이 될 수 있고, 위계나 위력으로 특검의 직무수행을 방해하면 5년 이하 징역에 처해진다.
특검팀은 계속된 설득에도 윤 전 대통령이 버티자 결국 박 총경이 조사를 마친 뒤 진행하려던 외환, 계엄 선포 국무회의 의결, 국회의 계엄해제요구 결의안 의결 방해 등에 대한 조사를 먼저 하기로 했다. 이 내용에 대한 조사는 김정국·조재철 부장검사가 맡았다. 윤 전 대통령은 오후 4시45분부터 다시 조사를 받은 뒤 오후 7시부터 저녁식사를 했다. 특검은 오후 8시25분쯤 조사를 재개했다.
특검팀은 조사에서 윤 전 대통령을 ‘대통령님’이라고 불렀다. 조은석 내란 특검은 서울고검 사무실에서 윤 전 대통령 조사 내용을 보고받으면서 조사를 지휘하고 있다.
윤 전 대통령이 오후 9시 이후 심야조사에 동의했지만, 특검은 윤 전 대통령 건강 상태와 수사 집중도 등을 고려해 이날 자정 전까지는 조서 열람을 포함한 조사를 마칠 계획이다. 박 특검보는 “오늘 중 조사를 마치기는 물리적으로 어렵다”며 “조사하지 못한 부분은 곧바로 추가 소환해 조사할 예정”이라고 밝혔다. 박 특검보는 “조사 종료 후 상황과 남은 조사량을 고려해 윤 전 대통령 측과 협의해 소환 일정을 정할 것”이라고 밝혔다.
특검은 윤 전 대통령을 다시 불러 체포 방해와 비화폰 정보 삭제 혐의를 조사할 때도 박 총경을 투입할 방침이다. 이 경우 윤 전 대통령이 또 다시 조사를 거부할 수 있다. 박 특검보는 “반드시 그럴(조사를 거부할) 거라 예상하지 않는다”며 “본인이 적극 방어권을 행사하기 위해 조사를 받지 않으실까 생각한다”고 말했다. 윤 전 대통령은 이날 오전 실시한 조사에 대한 피의자 신문조서에 서명·날인을 하지 않았지만, 박 특검보는 “그 자체로도 의미가 있다. 여러가지로 활용될 걸로 보인다”고 말했다.

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