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“'LTV 80% 특례' 절판마케팅에 과열된 시장···수요 잠근 6·27 대책은 적절”

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작성자 이길중
댓글 0건 조회 0회 작성일 25-06-30 03:35

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[주간경향] 서울 집값이 역대 최고치를 경신하며 위험 수위까지 치솟자 정부가 강력한 규제책을 꺼내 들었다. 6월 26일 한국부동산원이 발표한 ‘6월 넷째 주(지난 23일 기준) 아파트 가격 동향’에 따르면 서울 아파트 매매가격은 전주보다 0.43% 올랐다. 6년 9개월 만에 최대 상승폭이다. ‘한강벨트’로 불리는 성동구(0.99), 마포구(0.98) 등 일부 자치구에서는 0.9%를 넘어섰다. 이런 상승률은 2013년 1월 한국부동산원이 주간 아파트 가격 통계 공표를 시작한 이후 처음이다. 시장 과열이 비정상적인 수준에 이르자, 정부는 긴급히 강도 높은 수요 억제 대책을 발표했다.
6월 27일 금융위원회는 기획재정부, 국토교통부, 한국은행, 금융감독원 등 관계기관과 은행연합회, 제2금융권협회 등이 참석한 관계기관 합동 ‘긴급 가계부채 점검 회의’를 열었다. 정부는 하반기부터 가계대출 총량 관리 목표를 기존의 절반 수준으로 대폭 축소하기로 했다. 주택담보대출(주담대) 한도를 6억 원으로 낮추고, 다주택자의 추가 주택 구입 목적 대출을 금지하고 생활안정자금 명목의 주담대도 제한한다. 생애최초 특례대출의 주택담보인정비율(LTV) 역시 강화하는 방안이 포함됐다.
주간경향은 정부 대책 발표 전인 6월 25일 과열되는 부동산 시장의 대응을 묻기 위해 부동산 애널리스트인 채상욱 커넥티드그라운드 대표를 서울 중구의 한 스튜디오에서 만났다. 채 대표는 당시 최근의 부동산 상승세가 구조적 변화에서 비롯된 것이 아닌, 높은 레버리지(차입)를 통해 만들어진 ‘기계적 상승’이라고 분석했다. 그러면서 주택담보인정비율(LTV·주택가격 대비 대출받을 수 있는 금액의 비율) 80%를 적용하는 ‘생애최초 특례대출’이 부동산 과열의 핵심 원인이라 진단했다. 생애최초 특례대출은 무주택자의 주택 구입 자금을 저리로 빌려주는 정책대출 상품이다. 채 대표는 당시 “수요를 신속히 관리해야 ‘기계적 상승’을 멈출 수 있다”라며 “대응이 늦어지면 과열이 서울 전역을 넘어 수도권 전체로 확산할 수 있다”라고 경고했다.
6월 27일 정부 대책이 예상보다 조기에 발표되자 채 대표와 추가로 전화 인터뷰를 진행했다. 그는 정부의 대응에 대해 “유동성을 완전히 잠그는 수준의 대책”이라며 “서울 고가주택군에 대한 실질적 매수금지 정책이 시행된 상태여서 한 달 정도 시차를 두고 주간 상승률이 소수점 둘째 자리 수준으로 안정화될 것으로 보인다”라고 전망했다. 아래 일문일답은 정부 대책 발표 전인 25일 인터뷰 내용과 대책 발표 직후인 27일 추가 인터뷰 내용을 순서대로 포함하고 있다
-서울 지역의 부동산 상승세가 심상치 않다. 원인은 무엇인가.
“수요와 공급이 주택가격을 움직인다. 공급은 장기간에 걸쳐 영향을 주지만 수요는 단기적인 변동성을 만들어낸다. 지금은 초과 수요가 발생한 상황이다. 7월 시행 예정인 3단계 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR), 새 정부가 본격적인 정책을 내기 전에 사야 한다는 심리, 서울시가 토지거래허가제 등 규제 지역을 추가로 지정할 수 있다는 가능성 등이 맞물리며 ‘지금 사지 않으면 기회를 놓친다’는 조급함이 커지고 있다. 일종의 ‘절판마케팅’ 효과로 초과 수요가 형성되고 강세장이 만들어졌다.”
-3단계 스트레스 DSR이 시행되기 전에 집을 사야 한다는 심리가 주요 원인으로 지목되곤 한다. 실제 3단계가 시행되는 7월 이후에는 매수세가 완화될 수 있지 않나.
“3단계 스트레스 DSR의 실질적인 영향은 제한적이다. 시행 전에는 대출이 막힐 것처럼 과장되게 얘기되지만, 실제로는 큰 차이를 만들지 않는다. 3단계 스트레스 DSR이 시행되면 가산금리가 종전 0.7%에서 1.5%로 올라간다. 그렇지만 스트레스 금리는 100% 반영하는 게 아니라 적용률만큼 반영된다. 예를 들어 2단계 스트레스 DSR에서는 대출이 ‘혼합형’(고정금리와 변동금리를 혼합한 상품)이냐 ‘주기형’(고정금리지만 일정 주기마다 금리가 조정되는 상품)이냐에 따라 적용률이 다르다. 적용된다고 해도 일반적으로 10~30% 또는 20~40% 수준으로 적용돼왔다. 3단계를 시행해도 40~60% 수준의 스트레스 금리가 적용될 것으로 보인다. 1.5%의 가산금리에 40~60% 반영비율을 곱하면 약 0.6~0.9%가 적용되는 구조다. 예컨대 연봉 6000만원인 경우 2단계에서는 3억6000만원까지 대출이 가능했다면 3단계 적용 시 3억5000만원으로 줄어드는 정도로 실질적인 영향은 크지 않다.”
-그렇다면 핵심 원인은 무엇인가.
“지금의 절판마케팅 심리는 생애최초 특례대출에 적용되는 LTV 80%에서 비롯된다. 이 제도가 고가 주택 강세장의 유동성을 만들어낸 핵심이다. 생애최초 특례대출을 제외하면 현재 LTV가 70%로 묶여 있다. 예컨대 자기자본이 3억원이 있는 경우 LTV 70%일 때 최대 구입가능한 주택은 10억원짜리지만 80%로 올라가면 최대 구입가능한 주택이 15억원으로 높아진다. 지금 시장은 이재명 정부의 인선 기간을 정책 공백기로 간주하고 있다. 인선이 마무리되면 생애최초 특례가 종료될 수 있다는 관측 속에 ‘절판마케팅’ 심리가 작동하면서 높은 레버리지를 동원한 고가 주택 매수 움직임이 뚜렷한 상황이다. 현재 생애최초 특례대출의 부작용은 상상을 초월한다. 생애최초 특례대출은 주택가격에 제한이 없고 반드시 실거주 목적일 필요도 없다. 전세를 끼고 기존 대출 위에 생애최초 특례대출을 후순위로 얹어 갭투자에 나설 수 있으며, 해당 주택을 상생임대인으로 등록하면 양도세 비과세 혜택까지 받을 수 있다. 생애최초 특례대출은 시장 수요가 극도로 위축됐던 2022년에 한시적으로 도입된 수요 촉진 정책이다. 당시에는 수요가 완전히 녹아버렸기 때문에 필요했을 수도 있지만, 지금은 강세장이 이어지고 있고 기준금리가 하향세를 보이는 등 거시 여건이 우호적인 상황이다. 이처럼 예외적인 프로그램을 계속 운영할 필요가 없는데도 이를 놔두면서 과열의 원인으로 작동하고 있다.”
-이번 상승은 과거와 다른가.
“현재의 상승은 과거처럼 미시(수요·공급)나 거시(금리·성장률)적 요인이 받쳐주는 구조적 강세장이 아니라 특정 정책이 만들어낸 기계적 상승이자 ‘포모’(FOMO·Fear Of Missing Out 상승장에서 소외될까 불안해 따라 매수하는 심리) 장세에 가깝다. 구조적인 상승은 보통 낮은 가격에서 출발한다. 수요 측면에서는 대출 규제가 완화되고 유동성이 공급되며, 거시적으로는 성장률이 유지되는 가운데 금리가 하향 안정세를 보인다. 공급 측면에서는 신규 공급이 수요를 따라가지 못할 만큼 타이트해지는 현상이 나타난다. 이처럼 미시와 거시 여건이 동시에 맞물릴 때 장기간에 걸친 구조적인 강세장이 형성된다. 지금은 구조적 강세장이라기보다는 2022년 하반기부터 이어진 중간 수준의 약세장 국면 속에서 높은 레버리지를 활용한 상승 사이클에 가깝다고 본다.”
-대응책은 무엇인가.
“수요 관리 정책이 나와야 한다. 2024년 6~8월 서울 기준으로 0.2%대 상승을 했는데, 강남과 송파 특히 서초는 0.67%까지 올랐다. 바로 강력한 수요 억제 정책이 나왔다. 당시 금융당국이 은행의 가계대출 총량을 강도 높게 관리하게 시작했고, 생애최초 특례대출도 그 영향으로 사실상 어려워졌다. 또 전세가가 올라가면서 매매가도 오르니 비아파트 주택 무제한 매입, 재건축 초과이익 환수제 폐지 등 공급 확대 방안도 제시했다. 그 결과 한 달 안에 시장이 안정화됐다. 지금은 5~6월 상승장이 이어지는 국면이다. 만약 7월 초에 수요 억제책이 나오지 않는다면 대응이 한 달가량 늦어지는 셈이다. 지금과 같은 강세장에서는 한 달 사이에 몇 년치 상승분이 빠르게 반영될 수 있다. 늦어질수록 더 넓게 전파가 될 것이라는 우려가 있다. 지금 서울 상위 가격대 지역인 소위 5분위·4분위를 지나 이미 3분위 지역까지 강세가 뚜렷하다. 경기도도 5분위에서 4분위로 전이가 이뤄지는 흐름이다. 경기도 4분위와 3분위 지역까지 강세가 이어지면 수도권 전체로 확산하는 셈이다. 대책이 늦어지면 서울 상위 지역과 지방 광역시와의 격차가 역대 최대로 벌어진 상태로 끝날 수 있다.”
아래 내용은 6월 27일 정부 대책 발표 직후 추가로 진행된 전화 인터뷰에서 나온 일문일답이다.
-6월 27일 정부가 강력한 수요억제 정책을 내놓았다. 어떻게 평가하는가.
“유동성을 완전히 잠그는 수준의 대책이다. 첫째는 가계대출 즉 주담대를 6억 이상을 받지 못하게 했다. 이 대책으로 서울의 3-4-5분위 고가주택군에 대한 실질적 구입이 제약된다. 3-4-5분위 고가주택의 가격은 상승세가 꺾이며 조정 국면에 접어들 가능성이 크다. 둘째는 생애최초 후순위 대출을 드디어 정상화했다. 오르막일 때는 액셀을 밟아야 하지만, 내리막에서는 브레이크를 밟아야 한다. 그러나 지난 1년간은 내리막에서도 계속 액셀을 밟아왔다. 이를 정상화한 셈이다. 그 밖에도 정책대출을 축소하고 주담대 대출만기를 30년 이내로 제한해 DSR 규제 우회를 방지하는 등 적절한 대책들을 내놨다. 다만 비은행권이나 사업자 대출에서 발생할 수 있는 풍선효과에 대해서도 향후 철저한 관리·감독이 필요하다. 2021년 문재인 정부 당시에도 은행권 가계대출 규제가 강화되자 비은행권과 사업자 대출이 우회로로 활용되는 사례가 나타났다. 이번에도 이러한 풍선효과를 면밀히 모니터링하고 보완책을 함께 추진하는 것이 중요하다.”
-시장은 안정될까.
“과거에도 은행 대출 규제가 시행된 이후 시장은 안정세를 되찾았다. 지난해 9월에도 같은 양상이었고, 이번에도 비슷한 흐름이 예상된다. 자금줄이 차단되면 수요가 약화되며 즉각적인 영향을 미치기 때문이다. 2024년에도 6~8월 수요 강세 이후 가계대출 대책, 즉 은행 대출 규제가 시행되면서 시장이 안정됐다. 이번에는 그때보다 더 강력한 수준으로, 서울 고가주택군에 대한 실질적 매수금지 정책이 시행된 상태여서 한 달 정도 시차를 두고 주간 상승률이 소수점 둘째 자리 수준으로 안정화될 것으로 보인다.”
유성엽 전 국회의원이 24일 별세했다. 향년 66세. 고인은 지난 5월 말 전북 진안에서 대선 선거운동 중 뇌졸중으로 쓰러진 뒤 투병해왔다.
정읍 출신인 고인은 전주고와 서울대를 졸업하고, 1983년 제27회 행정고시에 합격해 전북도에서 문화관광국장과 경제통상국장 등을 역임했다. 이후 정치에 입문해 정읍시장을 두 차례 지냈고, 2008년 제18대 총선을 통해 국회에 입성했다.
특히 18·19대 총선에서 무소속으로 연달아 당선돼 지역 정가에 이변을 일으켰으며, 20대 총선에서는 국민의당 소속으로 3선에 성공했다.
국회에서는 농림축산식품해양수산위, 교육과학기술위, 미래창조과학방송통신위 등에서 활동했고, 야당 간사도 맡았다.
민주평화당과 민생당을 거쳐 2021년 12월 더불어민주당에 복당한 뒤에도 지역 정치 활동을 이어왔다.
유 전 의원의 별세 소식을 전해들은 이재명 대통령은 “오랜 동지의 부고에 애도를 표한다. 삼가 고인의 안식과 영면을 기원한다”고 밝혔다. 이 대통령은 “유 전 의원은 공직자이자 행정가, 정치가로서 일생을 지역과 나라를 위해 헌신하셨다”며 “마지막 순간까지도 나라의 미래를 위하셨던 고인의 헌신과 열정은 우리 모두의 가슴속에 영원히 살아 숨 쉴 것”이라고 말했다.
유족으로는 자녀 유주연·자영·지원씨가 있다. 빈소는 정읍장례문화원 VIP 301호, 발인은 26일 오전 7시30분에 진행된다.
연쇄살인 조직 ‘지존파’ 검거를 주도했던 베테랑 형사 고병천씨가 지난 23일 별세했다. 향년 76세.
1949년 전북 전주 출생인 고인은 1976년 순경으로 입직해 경기 수원경찰서, 서울 서초경찰서 등을 거첬다. 서울 서초경찰서 강력반장으로 재직하던 1994년 지존파 검거를 주도했다.
지존파 사건은 두목 김기환을 필두로 조직된 범죄조직인 지존파가 1993년 4월부터 이듬해 9월까지 5명을 연쇄 살해한 사건이다. 부유층을 겨냥한 엽기적 납치살인 행각을 벌여 당시 전 국민을 충격에 빠뜨렸다.
고씨는 사건 당시 서초서 강력반장으로 지존파 검거작전을 맡아 이들을 검거하는 데 주도적인 역할을 했다. 김영삼 당시 대통령은 지존파 검거 이후 서초서를 찾아 검거작전에서 공을 세운 고인을 직접 격려하기도 했다.
이들 일당에 지존파라는 이름을 붙인 것도 고씨다. 지존파는 스스로를 ‘야망’이라는 뜻의 그리스어 ‘마스칸’으로 이름 붙였지만, 야망을 위해 남을 희생시킨다는 의미여서 바람직하지 않다는 판단에 고씨가 다른 이름을 붙인 것으로 알려졌다.
이외에도 ‘온보현 택시 납치 살인 사건’, ‘앙드레김 권총 협박 사건’ 등 숱한 강력 사건들을 맡아 처리한 고씨는 2009년 은퇴했다.
빈소는 서울 송파구 서울아산병원 장례식장 30호실에 마련됐다. 발인은 26일 오전 5시, 장지는 용인천주교묘원이다.
승용차를 몰고 바다로 돌진해 처자식을 살해한 혐의를 받는 40대 가장이 구속 상태로 재판에 넘겨졌다.
광주지방검찰청 형사3부(부장검사 신금재)는 “살인과 자살방조 혐의를 받는 A씨(49)를 구속기소 했다”고 27일 밝혔다.
A씨는 지난 1일 오전 1시12분쯤 전남 진도군 임회면 진도항에서 승용차를 몰고 바다로 돌진해 동갑인 아내, 고등학생인 두 아들 등 3명을 숨지게 한 혐의다. A씨는 우울증을 앓는 아내와 범행을 공모한 뒤 죽음을 방조한 혐의도 받는다.
A씨는 아내와 두 아들에게 수면제를 넣은 음료를 마시한 뒤 범행을 저질렀다. 바다에 추락한 직후 공포심을 느낀 A씨는 열려있던 창문을 통해 혼자 탈출했다. 지인의 차량을 이용해 광주로 이동했다가 경찰에 붙잡혔다.
A씨는 거액의 채무로 인한 생활고에 시달려 온 것으로 조사됐다. 남겨진 자녀들이 부모 없이 힘든 생활을 이어갈 것으로 생각해 이런 범행을 저질렀다고 진술했다.
광주지검 관계자는 “한 가정의 가장인 피고인이 경제난을 이유로 아내와 공모해 자녀들을 살해하고, 아내의 자살을 적극적으로 방조한 사실에 대해 향후 적정한 국가형벌권이 실현될 수 있도록 공소 유지에 만전을 기하겠다”고 말했다.
선도학과 2~3년간 지원 후대학 추가 뽑아 경쟁 유도‘지방사립대 죽이기’ 우려도
이재명 정부의 주요 공약인 ‘서울대 10개 만들기’ 실현 방안을 찾기 위한 토론이 교육계에서 본격화하고 있다. 국립대학 10여곳을 선정해 세계 최고 수준 대학에 견줄 수 있는 연구 중심 대학으로 만들자는 주장이 나오자, 사립대를 지원 대상에서 배제해선 안 된다는 반론도 제기됐다.
김용 한국교원대 교수는 한국교육학회가 지난 28일 ‘서울대 10개 만들기 정책의 진화를 위한 검토’를 주제로 연 학술대회에 발제자로 나서 국제적인 경쟁력을 갖춘 ‘글로벌 초격차 대학’을 육성해야 한다고 주장했다. 이 주장은 지난 3월 경기연구원이 발표한 ‘글로벌 초격차 10개 국립대학 구상 및 경기도 대응 전략’ 연구 결과를 기반으로 한다. 당시 연구에는 국정기획위원회 사회2분과장인 홍창남 부산대 부총장과 김 교수 등이 참여했다.
김 교수는 보다 더 구체화된 접근 방식과 예산안을 제시했다. 거점국립대별로 소수의 선도학과를 선정해 2~3년간 지원한 뒤 다른 대학을 추가 선정해 거점국립대와 경쟁을 유도한다는 것이다. 이후 이미 선정된 국립대 등을 대상으로 초격차 학과를 추가 지정한다. 김 교수는 최종적으로 초격차 대학별로 10개 내외의 초격차 학과를 육성할 수 있을 것이라 봤다. 그는 “거점국립대의 모든 학과를 대상으로 하는 지원 정책은 도덕적 해이를 유발해 정책의 실효성을 확보하기 어렵다”고 주장했다. 김 교수는 정책 시행 1~2년차 연간 3000억원, 3~4년차 연간 7500억원, 5년차 연간 1조원 등 총 3조1000억원의 예산이 들어갈 것으로 추산했다.
토론자들은 사립대 지원 여부 등을 두고 여러 의견을 제시했다. 한숭희 서울대 교육학과 교수는 이 정책이 사립대가 아닌 거점국립대 지원을 원칙으로 해야 한다며 “사립대 지원은 별도 프로그램을 통해 이뤄져야 서로 간의 간섭효과를 없앨 수 있다”고 했다. 반면 변기용 고려대 교육학과 교수는 “사립대 중심의 한국 고등교육 체제에서 사립대에 대한 국가 지원 책임을 방기한다는 오해를 불러올 소지가 크다”며 “지역 사립대 사이에선 이 공약이 ‘지방대 100개 죽이기’라는 냉소적 반응이 퍼지고 있다”고 했다.
예산 규모에 대한 반론도 나왔다. 변 교수는 “연 100억원을 초격차 학과에 4~5년간 투입하면 곧바로 세계적 연구 수준에 도달할 수 있다고 가정하지만 산정 근거와 논리에 보완이 필요하다”며 “10개 거점대학 사업의 목적을 달성하기 위해선 5년이 아니라 매년 막대한 후속 투자가 이뤄져야 할 가능성이 크다”고 했다.
사업 추진 방식도 과제로 남았다. 한 교수는 “그간 고등교육 재정지원사업을 보면 대부분 교육부가 획일화되고 임의적인 기준으로 줄세우기를 시도해왔다”며 “(발제의) 선정 대학 운영 기본 준칙은 기존의 BK21 대학을 선정하는 듯한 느낌을 준다”고 했다.

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